Kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirebilmesi için kanunda öngörülen sebeplerden birinin bulunması ve ilgili sebebe özgü sürelerin gözetilmesi gerekir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında “sözleşme bitti” düşüncesi tek başına tahliye için yeterli değildir.
1. Kira süresinin dolması kiracıyı otomatik olarak çıkarır mı?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise kural olarak yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bununla birlikte kanundaki uzama rejiminde, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya verene sebep göstermeksizin sona erdirme imkânı tanınmıştır. Burada uygulanacak sürelerin sözleşmenin başlangıcı ve uzama dönemleri üzerinden dikkatle hesaplanması gerekir.
2. Ev sahibinin kendisinin veya yakınının ihtiyacı
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye talep edebilir.
Bu yolda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Kanun, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönem ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmasını öngörür.
3. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları bakımından gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde özel tahliye yolundan yararlanabilir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra dava açabilir. Ayrıca dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.
4. Tahliye taahhütnamesi
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren kanundaki süre içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Tahliye taahhüdünün geçerliliğinde özellikle kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılılık ve tahliye tarihinin belirlenebilirliği önem taşır. Tahliye tarihinin geçmesinden itibaren bir aylık süre kritik önemdedir.
5. Bir kira yılında iki haklı ihtar
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa tahliye gündeme gelebilir.
Bu sebebe dayalı dava, ilgili kira süresinin veya ihtarların gerçekleştiği kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. İhtarların hangi aylara ilişkin olduğu, ödeme tarihleri ve ihtarın haklılığı dosyada ayrı ayrı değerlendirilir.
6. Kira borcunun ödenmemesi
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği yollar yalnızca iki haklı ihtardan ibaret değildir. Temerrüt hükümleri çerçevesinde kiracıya uygun yazılı süre verilerek borcun ödenmesi istenebilir; şartları oluştuğunda sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir. Kira alacağının tahsili ile tahliye talebinin birlikte yürütülebildiği icra yolları da somut olaya göre gündeme gelebilir.
7. Kiracının veya eşinin aynı yerde oturmaya elverişli konutu bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmemesi hâlinde, kanundaki şartlarla sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılması mümkündür.
Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Ancak 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Bu nedenle seçilen tahliye yoluna göre usul farklılaşabilir.
Sonuç
Kiracı tahliyesinde tek bir genel yöntem yoktur. İhtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira borcunun ödenmemesi veya kanunda düzenlenen diğer sebepler farklı süre ve koşullara tabidir. Bu nedenle hukuki yol belirlenmeden önce somut kira ilişkisinin kronolojisinin çıkarılması önemlidir.
Kira ve tahliye uyuşmazlığınız mı var?
Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve ihtarların birlikte değerlendirilmesi için iletişime geçebilirsiniz.
İLETİŞİME GEÇ →Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olay bakımından hukuki danışmanlık veya görüş niteliğinde değildir. Mevzuat ve içtihat değişiklikleri ile olayın özellikleri sonucu etkileyebilir.