Kiraya verenin “eve kendim taşınacağım” demesi tek başına kiracının hemen çıkarılabileceği anlamına gelmez. Konut veya işyeri ihtiyacının kanunda aranan kişilere ilişkin olması, ihtiyacın gerçek ve samimi bulunması ve tahliye sürecinin doğru süre ve usulle yürütülmesi gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye hangi durumda mümkündür?
TBK m.350 kapsamında kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
“Kendim oturacağım” demek yeterli midir?
Hayır. Uyuşmazlık hâlinde ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı mahkemece değerlendirilir. Geçici, belirsiz veya yalnızca kiracıyı çıkarmaya yönelik görünen bir ihtiyaç iddiası yeterli kabul edilmeyebilir. İhtiyacın dava süresince de devam etmesi önemlidir.
Hangi kişilerin ihtiyacı tahliye sebebi olabilir?
Kanun kiraya verenin kendisinin yanında eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacını da kapsar. Her akrabanın ihtiyacı otomatik olarak bu kapsamda değildir; kanundaki kişi çevresi önemlidir.
Dava ne zaman açılmalıdır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. Süre hesabı dosyanın sözleşme tarihine ve kira ilişkisinin niteliğine göre dikkatle yapılmalıdır.
Arabuluculuk gerekiyor mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında da dava açılmadan önce güncel usul hükümlerine göre arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir mi?
Kiralananı sonradan edinen kişi de TBK m.351’deki şartlarla ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir; ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma imkânı da kanunda düzenlenmiştir.
Tahliyeden sonra taşınmaz hemen başkasına kiralanabilir mi?
İhtiyaç amacıyla tahliye sağlandıktan sonra TBK m.355’te düzenlenen yeniden kiralama yasağı gündeme gelir. Haklı sebep olmadıkça taşınmazın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanması hukuki sonuç doğurabilir. Bu düzenleme ihtiyaç iddiasının tahliye aracı olarak kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlar.
Kiracı açısından hangi belgeler önemlidir?
Kira sözleşmesi, ihtar ve arabuluculuk belgeleri, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını açıklayan bildirimleri ve taşınmazın kullanımına ilişkin olgular önem taşıyabilir. Kiraya veren açısından da ihtiyacın gerçekliğini ve sürekliliğini gösteren somut deliller davanın merkezindedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye, “ev benim, istediğim zaman çıkarırım” şeklinde işleyen bir yol değildir. Kanunda sayılan ihtiyaç, gerçeklik ve samimiyet, süre ve usul şartları birlikte gerçekleşmelidir.
Hukuki dayanak ve not
Başlıca hukuki dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350, m.351 ve yeniden kiralama yasağı bakımından m.355; kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğa ilişkin güncel usul hükümleri. Yazı genel bilgilendirme amacı taşır.
Somut durumunuzu belgelerinizle birlikte değerlendirin.
Süreler, belgeler ve tarafların işlemleri sonucu değiştirebilir. Hukuki durumunuz hakkında değerlendirme almak için iletişime geçebilirsiniz.
İLGİLİ ÇALIŞMA ALANI →İLETİŞİME GEÇİN →